모리 히로오 모리빌딩 부사장이 지난 20일 서울 강남구 인터컨티넨탈 서울 파르나스에서 열린 한국디벨로퍼협회 창립 20주년 기념행사에서 주제발표를 하고 있다. 최서윤 기자


일본 도쿄 '아자부다이 힐스'는 용적률 1000%를 뚫기까지 34년이 걸린 초장기 재개발 복합단지다. 1989년 시작해 2023년 완공됐는데, 이 과정에서 모리빌딩은 2000회가 넘는 주민 설득 미팅을 해야 했다. 일본 정부가 사실상 '주민 100% 동의'를 요구했기 때문이다.
모리 히로오(森浩生) 모리빌딩 부사장은 최근 서울 강남구 그랜드 인터컨티넨탈 서울 파 릴게임온라인 르나스에서 열린 한국디벨로퍼협회 창립 20주년 행사에서 주제발표 연사로 나서 "일본은 사유재산권 보호 기조가 강해 재개발을 추진하려면 토지 소유자를 직접 만나 설득하는 일이 무엇보다 중요하다"며 "주민 동의를 받기까지 15년간 연 130여회 주 2~3회씩 토지 소유자들을 만났다"고 말했다.
모리 부사장은 "간신히 60% 동의를 받아 가면 야마토게임장 정부는 '95~100%는 받아와야 한다'며 되돌려보내곤 했다"며 "처음 만났던 70대 지주분이 완공을 살아서 보실 수 있을까 걱정될 정도였다"고 했다.
모리빌딩은 도쿄 중심부 복합 상업지구인 '롯폰기 힐스'도 기존 거주자와 건물 소유주 등 500명을 일일이 설득하며 17년에 걸쳐 완공했다.


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일본 도쿄 초고층 복합단지 아자부다이 힐스 조감도. 모리빌딩


공중권 없이 용적률 1000% 뚫은 비결…"공공기여로 보너스"
모리 부사장은 이렇게 오랜 시간을 투입하면서도 수익을 낼 수 있었던 비결로 '입체적 토지 활용'을 꼽았다. 공사비와 야마토게임다운로드 땅값이 치솟는 상황에서 수익성을 맞추려면 토지 사용 효율을 극대화해야 했다.
그는 "공사비 상승, 토지 비용 증가, 고금리가 겹쳐 대규모 개발업자 수익성이 계속 감소하고 있다"며 "입지도 중요하고 품질도 중요하지만, 모리빌딩의 차별화는 토지 사용률을 얼마나 높일 수 있느냐에 달려 있고 그 지점이 수익을 좌우한다"고 했다.
릴게임방법 모리 부사장은 "일본에선 공중권(空中權·용적률 이전)을 별도로 구매할 수 없다"며 "대신 녹지 조성, 재해예방시설 구축, 주택 공급 등 공공기여 시설을 넣으면 정부가 용적률을 보너스 형태로 준다"고 했다. 개발사가 '더 높이 짓기' 위해선 결국 도시가 필요로 하는 공공기능을 함께 담아야 한다는 설명이다.



일본 도쿄 '아자부다이 힐스' 개발 전 부지(왼쪽) 및 도시 경관. 모리빌딩


실제로 모리빌딩은 도쿄 한복판 금싸라기 땅에 대규모 녹지를 만들었다. 아자부다이 힐스 전체 8만1000㎡ 중 2만4000㎡를 공원으로 남기고, 그 빈자리 위로 64층 고층 빌딩 세 개를 올렸다. 중심부에는 6000㎡ 규모 공원을 두고, 주변에 건물 10여동을 띄워 세운 뒤 320종의 수목을 심어 인공 숲을 만들었다. 이 단지의 주축인 '모리 JP타워'는 높이 330m의 일본 최고 마천루다.
이 방식이 모리빌딩의 대표 철학인 '버티컬 가든 시티(Vertical Garden City, 수직정원도시)'다. 모리 부사장은 "버티컬 가든 시티의 3대 원칙은 ▲안전과 보안 ▲녹지와 환경 ▲예술과 문화"라며 "이를 결합한 직((Work), 주(Live), 락(Play) 복합도시가 미래 경쟁력의 핵심"이라고 했다.
모리 부사장은 "보통 대도시 내 거주지역 규모인 3만㎡를 50층 빌딩 하나로 압축하면, 남은 70%는 공원과 상업시설로 되살릴 수 있다"며 "롯폰기 힐스는 이 방식으로 기존 300가구를 840가구로 늘렸고 토라노몬 힐스는 완공 후 7만5000㎡의 땅을 연면적 80만㎡로 확장했다"고 했다.
"서울, 버티컬 가든 시티 최적지…롯데월드타워가 좋은 사례"
모리 부사장은 '만약 모리빌딩이 서울에서 복합개발을 한다면 어떤 방향을 선택할 것인가'는 청중 질문에 "서울은 밀집도가 굉장히 높고 평면 확장이 어려운 도시라 버티컬 가든 시티 개념이 잘 적용될 수 있다"고 했다.
모리 부사장은 최근 서울 송파구 롯데월드타워 방문 경험을 언급하며 "130층에 달하는 초고층 건물 옆에 연못과 녹지 공간이 어우러진 모습이 인상적이었다"며 "이런 방식은 서울이 지향할 만한 개발 사례"라고 했다.
다만 그는 "서울에서 토지 소유자 동의를 얻는 과정이 얼마나 어려운지 제가 아직 잘 알지 못한다"며 "재개발 성패는 결국 주민 동의에 달려 있다"고 했다.



모리 히로오 모리빌딩 부사장이 20일 서울 강남구 그랜드 인터컨티넨탈 서울 파르나스에서 열린 한국디벨로퍼협회 창립 20주년 기념행사에서 글로벌 파워 시티 인덱스(GPCI) 결과를 발표하고 있다. 최서윤 기자


이날 모리 부사장은 모리빌딩 산하 모리기념재단이 발표한 '2024 글로벌 파워 시티 인덱스(Global Power City Index·GPCI)' 결과도 언급했다. 서울의 도시 경쟁력은 런던·뉴욕·도쿄·파리·싱가포르에 이어 세계 6위를 차지했다.
GPCI는 경제, 연구개발, 문화 교류, 생활 여건, 환경, 접근성 등 여섯 가지 기능으로 도시를 평가한다. 기능별 순위를 합쳐 종합 점수를 매기는 방식이다.
서울은 연구개발(R&D) 부문에서 5위에 올랐다. 뉴욕과 런던과 도쿄와 로스앤젤레스에 이어 상위권에 포함된 것이다. 반면 경제 부문에서는 30개 도시 가운데 19위에 그쳤다.
모리 부사장은 하드웨어만큼이나 그 안에 담길 '콘텐츠'가 중요하다고 강조했다. 모리 부사장은 "버티컬 프로젝트는 단순히 건물을 높게 짓는 개념이 아니다"며 "사람을 끌어들이는 힘은 지역성뿐만 아니라 세계인을 매료시킬 수 있는 다양한 콘텐츠에서 나온다"고 했다. 그는 이어 "힐스 프로젝트 내에 만화, 영화, 미식 등 다양한 문화 요소를 채워 넣어 도시 전체에 활력을 불어넣을 수 있었다"고 했다.



최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr 기자 admin@119sh.info